실거래 근거를 계산하는 방법

1. 같은 전용면적만 비교합니다

한 단지 안에서도 전용면적이 다르면 가격 조건이 달라집니다. 살집은 선택한 거래의 전용면적을 소수점 넷째 자리까지 맞춘 뒤 정확히 같은 면적의 신고만 단지 내 표본에 포함합니다. 예를 들어 84.8000㎡와 84.9900㎡는 서로 다른 면적으로 다룹니다.

이 기준은 단지 안의 거래 범위에 적용됩니다. 다른 단지와 비교할 때는 거래가 지나치게 적어지는 문제를 피하기 위해 선택 면적의 ±0.5㎡를 사용하며, 화면에 그 범위를 따로 밝힙니다.

2. 기간은 자료의 최신 신고일에 맞춥니다

최근 1년 표본은 오늘 날짜가 아니라 같은 면적에서 확인된 가장 최근 유효 신고일을 끝으로 하는 365일입니다. 원천자료가 아직 최신 달을 모두 반영하지 않았을 때 현재까지 완전한 자료인 것처럼 보이지 않게 하기 위한 기준입니다.

거래 상세에는 표본의 시작일과 종료일, 건수, 가장 최근 확인 신고일을 함께 표시합니다.

3. 취소·정정과 직거래를 구분합니다

원천자료가 취소·정정 표시를 제공하는 주택 유형에서는 해당 표시가 있는 거래를 중앙값, 범위와 최근 비교 신고에서 제외합니다. 다세대 원천자료처럼 취소·정정 표시 항목 자체가 제공되지 않는 경우에는 살집이 이를 별도로 판별하거나 제외할 수 없습니다.

직거래는 실제 공개 신고이므로 표본에서 임의로 제거하지 않고 화면에 ‘직거래’로 표시합니다. 같은 날·같은 층·같은 금액의 신고도 안정적인 거래 식별자가 없는 한 서로 다른 세대의 거래일 수 있어 임의로 합치지 않습니다.

4. 표본이 적으면 숫자를 보여 주지 않습니다

• 중앙값은 유효 신고가 3건 이상일 때 계산합니다.
• 중간 50% 범위, 관측 범위와 신고 위치는 유효 신고가 5건 이상일 때만 표시합니다.
• 관측 범위는 가장 낮은 금액부터 가장 높은 금액까지이고, 중간 50% 범위는 가운데 절반의 신고가 모인 구간입니다.
• 선택 거래의 신고 위치는 선택 금액 이하인 신고 수를 전체 표본 수로 나눈 값입니다. 같은 금액이 여러 건이면 그 건수도 함께 표시합니다.

5. 일곱 건으로 계산해 본 예시

아래 금액은 계산 방법을 설명하기 위한 예시이며 특정 단지의 현재 시세가 아닙니다. 금액을 낮은 순서로 놓고 같은 규칙을 적용합니다.

예시 신고

17.5 · 19.5 · 19.8 · 20.7 · 22.0 · 22.5 · 23.2억원

중앙값

20.7억원

중간 50% 범위

19.5억–22.5억원

관측 범위

17.5억–23.2억원

17.5억원 선택 시

최근 신고 중 14.3% 지점

중간 50% 범위의 경계는 표본 수에 같은 규칙을 적용하는 최근접 순위 방식으로 정합니다. 선택 거래가 범위의 한쪽에 있어도 저평가·고평가 또는 적정가를 뜻하지 않습니다.

6. 이전 신고와 주변 단지는 별도 기준입니다

‘이전 신고’는 선택 거래보다 날짜가 엄격히 이른 같은 단지·같은 전용면적의 최신 유효 신고입니다. 같은 날 신고끼리는 세대별 순서를 알 수 없어 이전 거래라고 부르지 않습니다.

‘같은 동네 비슷한 면적의 최근 거래’는 아파트만 대상으로 합니다. 같은 법정동의 다른 단지 중 선택 면적 ±0.5㎡, 같은 365일 기간, 단지별 5건 이상을 만족하는 후보를 찾고 선택 금액과 각 단지 중앙값의 차이가 작은 순서로 최대 3곳을 보여 줍니다. 현재 단지와 같은 단지의 별칭은 제외합니다.

7. 이 숫자가 말하지 않는 것

• 살집은 적정가, 저평가·고평가, 매수 추천이나 미래 가격을 계산하지 않습니다.
• 공개 신고만으로 조망, 방향, 수리 상태, 동·호·라인이나 개별 세대 품질을 추정하지 않습니다.
• 소유자, 매수인, 매도인 또는 개별 세대의 거래 이력을 연결하지 않습니다.
• 화면의 계산값은 공개 신고를 정해진 조건으로 요약한 참고 자료이며 감정평가나 투자 자문이 아닙니다.